｜不動産の流通の仕組みについて

不動産業界の仕組み・物件流通の仕組みって中々オープンにされておらず、お客様に「むしろ隠す事」で利益を得る業者さんがかつては多かった印象があります。

以下、ご参考に頂ければ幸いです。

｜不動産をご売却される方へ知って頂きたい事

不動産をご売却になる場合には2つのパターンがあります。

①仲介会社に売却の委任をして、不動産流通を流通させる方法

②不動産会社に買い取ってもらう方法。

このふた通りの売却方法が御座います。①は大手ですと、住友不動産販売や三井のリハウスなどの仲介を専門に取引する「仲介会社」です。

②の場合は大手ですと飯田建設などのパワービルダーや建売住宅を手掛けている会社さんです。（ビルダーなんて呼ばれてます。）

①の場合は仲介を専門に行っており、買取は致しましせん。わかりやすく言いますと「メルカリ・ヤフオク」に出品するイメージです。

①の場合、お客様より売却希望を受けた仲介会社を通し「レインズ」という宅地建物取引業者のみが閲覧出来るサイトがあり、そちらに掲載され、全国の不動産会社さんはその情報を元に購入希望者にご紹介・販売する事が出来ます。

②の場合はそのままビルダーが買い取ってくれます。こっちも分かりやすく言いますと「リサイクルショップ・ブックオフ」で売るイメージです。

①の場合、当然買い手が見つかるまで、現金化する事は難しく、②の場合、現金化は早いですが、相場価格の６〜8割前後での買取価格となる事が一般的で、高値で販売するには①の方が期待出来きます。

そしてまたややこしくなるのですが、仲介会社に委任を委託する契約を「媒介契約」と呼びます。

そしてその媒介契約には3つの種類が御座いまして。

1,専属専任媒介契約

2,専任媒介契約

3,一般媒介契約

この3種類の媒介契約が御座います。

1,専属専任媒介契約 →媒介契約をした「一社の仲介会社に完全に委任する形」でお客様のお知り合いが購入になりたいといった場合でも媒介契約を結んだ仲介会社を通さなくてはなりません。

2,専任媒介契約 →媒介契約をした「一社の仲介会社と委任をする形」です。
専属専任媒介契約と違うのはお客様自身が買手を見つけた場合、仲介会社を通さずに個人間で取引が出来る点です。

「専属専任媒介も専任媒介も頼める仲介業者は一社のみとなります。」

3,一般媒介契約 →「複数の仲介業者」と委任契約が出来ます。お客様がご自身で見つけたお客様ともお取引は可能です。

こうして見るとお客様からすると「3,一般媒介契約」が一番いいと思われると思います。

複数の業者に頼めた方が心強いと考えるのは当然かと思います。

でも、不動産のご売却に関して結果を望むにははっきりと違いがます。

上で触れた通り、１社に委任をすれば日本全国の不動産業者に情報が公開され、市場にはちゃんと流通致します。そして「専任・一般」で一番違うのは「掛けるエネルギーと広告費の違い」です。

（１社に頼めばその１社が窓口に全国へ情報発信するので何社も頼む必要はないんです。その情報発信「レインズ」については下記に詳しく。）

専属専任・専任媒介契約共に自ら任されて、売れれば売主様からの手数料が担保されている状態です。

会社も営業マンも本気で広告予算を投資します。

反対に一般媒介ですと複数の業者が担当する事になるので、広告費に対しては専任と比べるとかなり消極的になります。

誤解を恐れずストレートに言ってしまいますと「競合がある為、売上の見込みが立てにくい」と消極的に考える事業者がほとんどです。

ここでお客様がどうご判断をされるか？なのですが、私は「専属専任媒介契約」をお勧めします。

１社に頼めばレインズより日本全国の不動産業者に一斉に公開され、市場流通は担保されます。

そして委任を受けた広告予算と担当営業マンの本気のエネルギーがそれに加わります。

一般媒介ですとレインズに登録義務はなく、そして各社も消極的になり広告費をあまり掛けたがりません。

他に専任契約を頂いているお客様にエネルギーも広告予算も優先してしまう現実が残念ながらリアルなところです。

あと、専属専任と専任の違う点「自ら買手を見つけられる点」ですが、不動産の取引には本当に沢山の法律が絡みます。それを個人間で取引をするのは私はあまりお勧めしません。

・瑕疵担保責任の免責をどうするか？

・境界の明示方法は？

・地目の一部に田・畑があり地目変更が必要

など、ここは後々のトラブルを考え、プロである仲介業者に任せた方がよろしいと思います。

あと、とても大事な点なのですが、売却を委任される際の仲介業者選びのポイントですが、人柄、相性、そういった点もすごく大切なのですが、価格根拠がしっかりとした業者をお選びになって下さい。

特に現在の市況下では特にです。

委任契約の売り出しの価格は「買取価格」では御座いません。いくらでも高値で売り出す事が可能です。

そしてお客様のご機嫌取りの為に実勢価格よりかけ離れた高値を提示してお客様の気を引き、ご機嫌取りを手法とする業者さんが残念ながらいます。

「繰り返しになりますが、本当にお伝えさせて頂きたい事。」

委任契約の売り出しの価格は「買取価格」では御座いません。

「3,000万円が妥当な査定物件を5,000万円で売れる様に頑張ります！」

なんていくらでもいい加減な調子の良い事が言えてしまいます。

3,000万円が妥当価格の物件は5,000万円では奇跡が起きない限り売れません。

段階的にこういった業者の場合、値下げして行きます。本来の適正価格である3,000万円に。

これは声を大にして言います。「時間の無駄」ので済めば良いですが「機会損失」という損害だと私は思います。

そういった根拠のない調子の良い査定にはくれぐれもご注意ください。

私は不動産の価格は「相場＋付加価値（使用状況）➕市況状況」これに尽きると思っております。

私達が査定をさせて頂く際には居住用の不動産の場合、相場を過去の近隣の取引事例から相場を精査し、現在の実勢価格と照らし合わせ、付加化価値、景気情勢、お住まいでしたら、使用状態等をいくつもの査定根拠を加味し、お客様と相談させて頂きながら価格を決めます。

後はお客様が売却にかけられるお時間です。

売り急いでいないからゆっくりでいいのであれば強気な売り出し価格で売りに出して反響を見ながらじっくり販売していく。

反対に時間がなければ実勢価格にて一気に販売チャンネルに公開致します。

ご売却の際には皆さまそうです。「出来るだけ高く売りたい。」誠実な営業マンはよく理解してます。

しかし、不動産の価格は「相場＋付加価値+市況状況」で決まります。

まだ売却するか具体的ではないがどれ位の価格になるのか聞いてみたい、ご査定に関してご不安な点がある、いくつかの事業者にて査定を依頼してみたがいまいち納得がいかない。

査定の根拠や売却に向けて明確なイメージが掴めないでいる。

そのようなお客様は是非、私達、株式会社ジョイントライフにお声掛け頂ければと思います。

どうぞよろしくお願い致します。

株式会社ジョイントライフ